3月1日下午，珠海市政府常务会议审议并原则通过《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（送审稿）（以下简称《实施细则》）。

这意味着，一部具备实操性的物业管理领域的政府规范性文件即将在珠海出台。

什么是《物业条例》，什么是《实施细则》？

珠海市第九届人大常委会第九次会议于2017年11月22日通过《珠海经济特区物业管理条例》（简称《物业条例》），《物业条例》自2018年3月15日起施行。

《物业条例》的实施对规范珠海物业管理市场，推动物业管理工作起到了积极作用，但由于《物业条例》内容规定原则性与指引性较强，受篇幅限制，对一些细节性的问题不能逐一作出规定。

根据《物业条例》第九十九条规定，珠海市人民政府应当制定相应实施细则。

根据珠海市人民政府2018年度政府规章立法计划安排，原市住房和城乡规划建设局（以下简称原市住规建局）针对珠海物业管理活动中目前存在的焦点、热点问题，在充分调研、借鉴经验的基础上，依据《物业条例》起草了《实施细则》。

物业管理，是热点也是难点，急需通过进一步完善立法来规范管理。

例如，在设立业主大会、选举业主委员会的过程中，运作流程或监督指导程序稍微模糊不清，都极易引发纠纷。

物业企业的进退机制和交接制度，是关系社区稳定和业主利益的重要内容。在交接期间出现物业管理真空状态时，处理机制应该是怎么的？

小区车位比例不足时，车位出售、出租该如何规定？

记者查阅《实施细则（送审稿）》发现，《实施细则》共有六章，九十四条，对物业管理中的焦点难点问题逐一进行了规范。

《实施细则》都有哪些重点？南方＋记者带你抢先看：

①关于物业管理费——酬金制

在物业服务收费方面，基于酬金制将是未来物业服务收费的重要方式之一，《实施细则》详实地规定了在翻金制收费模式下，物业企业的义务以及业主的监督权利与途径。

根据《实施细则（送审稿）》，物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。

物业服务费的收取采用酬金制的，预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有，由物业服务企业代管，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

②关于物业管理公司——提前解聘

前期物业企业变更间题一直是珠海物业管理立法中的一段空白，《实施细则》对该项工作的细化弥补了这一空白，针对前期物业企业变更问题，做到了有法可依。

前期物业管理是指在业主业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

［如何提前解聘小区物业公司？］

持有一定比例投票权的业主可以申请提前解除合同，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起一定时间内，组织召开业主大会临时会议。

业主大会决定提前解除合同的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后一定时间内，将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宣，依法签订退出协议。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起一定时间内，在镇街的指导下选聘新的物业服务企业。

③关于业主委员会——选举和监督

《实施细则》详细规范了业主大会筹备、业主委员会委员选举、委员资格审核、异议处理、工作职责、责任承担、违规行为处理等一系列细节性问题，通过条款设计，形成了整套完备且标准的工作流程。

同时，《实施细则》针对加强业主委员会监督，规范业主委员会运作这一难题，从建立业主委员会财务审计制度、严格监事会成立标准等多角度入手，在加强对业主委员会监督的同时，进一步规范了业主委员会的艮好有效运作。

例如：

业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生。

一定条件下，存在拖欠物业服务费用行为的，不得成为业主委员会委员候选人。

④小区车位——车位、车库

《实施细则》对当前各方主体在物业使用和维护过程中出现的较为常见问题进行了规范，包括关于车位出售、出租的程序性规定，以及车位比例不足的情况下车位出售、出租的限制性举措。

例如：

对未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位车库的业主、物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。

建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。

【采写】胡钰衎